내 집 마련을 위한 주택 담보대출 한도 확인하기 | LTV, DTI, DSR

내 집 마련을 하고 싶다. 하지만 근로소득으로 모은 자금, 수중에 가지고 있는 자금만으로는 엄청나게 상승한 집값을 감당할 수 없기에 대출이 있어야 자가를 마련할 수 있다.

 

집값이 계속 오를까? 아마 서울과 수도권은 오를 거 같다. 수요가 많고 대한민구 인구의 절반이 수도권에 살고 있으니 일단은 우상향 곡선이겠지.

 

대출을 받기 위해서는 내가 몇%의 금리로, 어느 정도의 기간 동안, 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 알아야 한다. 대출 경험은 없지만 대출 금리는 최대한 줄여야 한다. 엄청난 액수의 돈을 30 ~ 40년 이자가 붙으니 엄청나게 불어나기 때문에 0.1%라도 금리를 줄여보자! 

 

ⓒ pixabay - Vika_Glitter

 

 

대출 한도를 정하는 비율들

대출 한도를 알기 위해서는 LTV, DTI, DSR 이렇게 3가지를 계산해봐야 한다. 대출이 없는 사람은 비교적 수월하게 대출을 받을 수 있지만 대출이 많다면 DTI, DSR에서 걸리는 게 많을 듯하다.

항목	내용
LTV	주택을 담보로 얼마나 대출을 받을 수 있는지의 비율
DTI	연 소득 대비 대출상환액 제한
DSR	소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율
	대출을 더욱 엄격하게 심사하는 기준

 

LTV: 주택담보 인정비율

주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액.

은행이 주택 등을 담보로 잡고 대출을 해줄 경우, 담보 물건의 실제 가치(집 값) 대비 대출금액.

• 5억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, LTV가 80%인 경우
• 5억 X 0.8 = 4억, 4억까지 빌릴 수 있다.

 

DTI: 총부채 상환비율

대출 이용자의 연 소득 대비 대출상환액.

연소득이 6,000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 신규 부채의 연간 원리금 상환액과 다른 부채의 이자 상환액이 연 2,400만 원을 초과하지 않도록 대출 규모 제한.

 

DTI 계산법

• 대출이용자 연소득: 6,000만 원, DTI: 40% (다른 대출 없음)
• 1년에 60,000,000원 X 0.4 = 24,000,000원 대출 가능

항목	내용
KB 시세 (주택 가격)	5억
LTV	40%
주택자금대출	2억
대출이자	연 5%
대출기간	30년
상환 방식	원금 균등상환
월평균 상환원금	555,556원
월평균 이자금액	417,824원
월평균 상환금액	973,380원
연간 상환금액	11,680,560원

 

항목	내용
KB 시세 (주택 가격)	5억
LTV	80%
주택자금대출	4억
대출이자	연 5%
대출기간	30년
상환 방식	원금 균등상환
월평균 상환원금	1,111,112원
월평균 이자금액	835,648원
월평균 상환금액	1,946,760원
연간 상환금액	23,361,120원

 

연 6천 버는 사람이 DTI가 40%인 상황에서 1년에 최대 2,400만 원을 대출받을 수 있다. 주택자금대출로 최대 4억보다 조금 더 받을 수 있다.

대출을 4억 받으면 월마다 월급이 대출상환금으로 나간다. 후덜덜하다~ 레버리지 효과를 보는 것은 좋지만 내가 상환할 수 있는 능력이 있는지부터 자기 검열하자.

 

계산하는 것이 너무 어렵고 복잡한데 네이버에서 'DTI 계산기'라고 검색하면 컴퓨터나 핸드폰이 다 계산해 준다. 

 

 

DSR: 총부채 원리금 상환비율

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환액 비율이다.

신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 산출한다. 대출을 더욱 엄격하게 심사하기 위한 기준이다.

 

스트레스 DSR 3단계

금융당국, '3단계 스트레스 DSR' 예정대로 7월 1일 시행

25.07.01부터 스트레스 DSR 3단계를 시행한다고 한다. 

올해 금융권 가계대출이 많이 증가해서 선제적인 가계부채 관리가 필요하다.

최근 지방 주담대가 가계부채 증가세에 미치는 영향 등을 감안해 서울, 경기, 인천 지역을 제외한 지방 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 오는 12월 말까지 적용할 예정이다.

다음 달 30일까지 입주자 모집 공고를 시행한 집단대출과 부동산 매매 계약을 체결한 일반 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 DSR (0.75% 금리)를 적용한다.

'스트레스 DSR은 특히 금리 인하기에 차주의 대출한도 확대를 제어할 수 있는 자동 제어장치의 역할을 하는 만큼 앞으로 제도 도입 효과가 더욱 커질 것'이라고 밝혔다.

대출한도를 줄여서 가계부채를 줄이는 정책이다.

<대한민국 정책브리핑> - 금융위원회

곧 있으면 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계를 시행한다고 한다. 1 금융권인 은행은 기타 대출이 추가되고 2 금융권은 신용대출, 기타 대출이 추가된다고 한다. 모든 대출에 제한이 걸린다고 보면 된다. 이제 대출받기 더 힘들겠다;; 

 

스트레스 금리란 금융기관이 대출한도를 산출할 때 적용되는 가산금리이다. 향후 금리 상승이 예상될 때 그 가능성을 고려하는 금리로 금리인상 리스크를 보여 준다. 

 

가산금리란 기준 금리에 덧붙이는 금리이다. 이번에 처음 배우게 된 거라 잘 모르지만 금리가 4%라면 5.5% 이런 식으로 되는 건가?

 

스트레스 DSR 계산법은 여기서 확인하세요!

스트레스DSR 3단계 7월시행 주택담보대출 한도 금액 금리는?

 

주택 담보대출을 받기 위한 요건

구분	규제지역 (강남, 서초, 송파, 용산)	비규제 지역
LTV (생애최초)	70% (최대 6억)	70% (최대6억)
LTV (무주택, 1주택)	50%	70%
LTV (다주택)	30%	60%
LTV (서민, 실수요자)	70%	70%
DTI (생애최초)	60%	60%
DTI (일반)	투기지역: 40%	60%
	조정대상지역: 50%
	그 외 수도권: 60%
DSR	40%	40%

※ 서민, 실수요자: 무주택 가구주, 부부합산 연소득: 9,000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하 (조정대상지역 8억 원 이하)