부린이가 집 계약 할 때 꼭 확인해야 하는 체크 리스트와 서류들

부동산 관련 지식이 거의 없는 부동산 투자-공부 초보자라서 부동산에 대해 잘 알고 싶어서 서울청년센터 강서에서 <텅장탈출> 프로그램을 신청해서 어느 정도의 기초지식은 배우게 되었다.

생전 처음으로 들어보는 서류도 있었고 많이 들어봤던 '등기부 등본'을 어디서 발행하는지 알려 주셨다.

그리고 집 계약할 때 어떤 식으로 진행되고 무엇을 조심해야 되는지 무료로 하는 수업이지만 돈을 내고 들어도 유익할 만큼 수업이 알찼다.

ⓒ 금융생활 안내서 1 p.165

꼼꼼하게 확인해야 할 집 계약 체크리스트

집을 계약할 때 6가지는 무조건 꼭 확인하고 계약해야 한다.

• 1. 계약할 집의 등기부 등본을 확인한다
• 2. 등기부 등본과 건축물대장을 발급해서 건물의 용도를 살펴본다
• 3. 보증금은 임대인 계좌로 직접 송금한다
• 4. 이사 후 가능한 한 빨리 주민센터에 가서 전입신고, 확정일자를 받는다
• 5. 매매가 대비 전세가율이 높거나(보통 70~80% 이상), 등기부 등본상 대출 금액이 과도하게 많은 주택은 피하자
• 6. 전세보증금반환보험에 가입하면 문제가 발생해도 보증급을 지급받을 수 있다

1. 등기부 등본 확인하기

등기부 등본에는 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지의 대분류가 있다.

• 표제부: 부동산 주소, 면적, 구조, 토지의 용도 등을 확인
• 갑구: 그 집의 소유자에 대한 이력과 현재 소유권을 가진 임대인이 계약 체결하는 임대인과 일치하는지 확인
• 을구: 임대인의 대출 상태와 전세보증금 우선권을 확인

등기부 등본이 어떻게 구성되어 있고 무엇을 봐야 되는지 알게 되었다. 부동산과는 거리가 멀었지만 부동산이랑 친해져서 자산 소득을 만들고 싶다. 이렇게 하나씩 배워가다 보면 기회가 올 때 잡을 수 있겠지. 등기부 등본은 열람하거나 발급할 때 비용이 발생한다.

• 열람: 700원
• 발급: 1,000원

직접 열람해서 출력을 해봤는데 매우 쉽다. 열람, 출력은 회원가입을 하지 않아도 가능하다. 대신에 많은 양의 서류를 필요로 하면 불편할 수 있다.

2. 건축물대장 확인하기

건축물대장에서 용도와 층수, 면적을 세심히 봐야 한다. 만약 용도가 '고시원'이라고 되어 있으면 전세금 대출이 되지 않고 개별 취사도 불가능해져 난감한 상황이 발생할 수 있다. 임대료가 너무 싼 곳은 의심하고 미리 확인하자.

 

건축물대장은 모든 건물이 등록되어 있지 않은 건가? 왼쪽에 있는 롯데타워 건축물대장은 직접 찾아보니 나오는데 동네 아파트나 오피스텔은 발급이 되지 않았다. 내가 등록을 잘못한 건가. 잘 모르겠네.

 

배치도(건물 배치 도면)나 평면도는 시. 군. 구청 또는 주민센터에서 발급 가능하다.

※평면도(방 배치 도면)는 건축물 소유자 외에는 발급이 제한될 수 있어 확인 후 신청해야 한다.

3. 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 이유

• 전입신고: 새로운 거주지로의 주소지 변경 및 등록을 위해 새 거주지 관할기관에 전입 사실을 신고하는 것
• 확정일자 신청: 임대차계약을 하고 난 뒤 보증금에 대한 계약 체결 일자를 관련기관에서 확인해 주는 것
• 전세권 설정: 임대 보증금 보호를 위해 소유자와 전세권자의 계약

전입신고를 하지 않으면 집에 문제가 생겼을 때 임차인이 보호를 받지 못한다.

그러니까 최대한 빨리 행정복지센터 / 주민센터에 방문해서 전입신고와 전세권 설정 중 확정일자를 신청해서 혹시 모를 문제가 생겼을 때 돈을 잃지 않기 위해서 최대한 빨리 신청하자.

※전입한 날로부터 14일 이내에 신고해야 한다. 

4. 전세가율이 높거나 대출이 과도하게 많은 주택을 피해야 하는 이유

전세가율이 높거나 임차인의 대출이 많으면 집이 경매로 넘어가서 번거로운 상황이 생길 수 있고 전세보증금 보험을 가입하지 않았다면 거액의 돈이 공중분해되는 상황이 발생할 수 있다.

그래서 임대인의 대출 상황을 확인할 수 있는데 23년도 4월부터 임대인의 동의 없이 임대인의 미납국세(아직 내지 못한 세금)를 열람할 수 있습니다. 

표준임대차계약서양식.pdf

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다가구 주택 VS 다세대 주택

주택	바닥면적	거주 세대수	분양	구분등기	주택층수	등기부 종류
다세대 주택	600 이하	제한 없음	가능	가능	4층 이하	공동 주택
다가구 주택	600 이하	19세대 이하	불가	불가	3층 이하	단독 주택

이름이 비슷해서 구분할 때 헷갈린다. 다세대인지 다가구인지 유의하고 다가구라면 보증금 환급 관련해서 확실하게 얘기를 해야 한다. 다가구는 많은 세대를 주인 1명이 소유하고 있기 때문에 좀 불안하다.